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 “70%的90平方米”会给房地产市场带来什么 |
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２００６年5月，建设部公布（建住房【2006】165号文件）——《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。（新建住房90平方米以下户型不得低于建筑总面积的70%）该文件的发布掀起了房地产市场的轩然大波，它会带来什么？百家论坛众说纷纭。
首先，我们分析该政策的出发点。衣、食、住、行、是百姓生存之本，也是社会稳定的基础。按照国际地产行业管理案例，一个国家95%的住宅是由国家负责建设，只有5%的高档住宅是由地产开发商建设去卖给所谓的“富人”。例如：日本规定公民的收入达到一定限额后，将被视为有能力支付居住费用，国家相关法律、法规将限制为其提供有国家福利成份的“廉租房”或“经济适用房”，而我国至今由于多种原因没有形成类似的产业结构，把整体的居住建设投放到市场，因此形成了由市场和利润引导的房价快速上涨。普通百姓即将买不起房成为国家所要解决的首要大事。综合以上原因，因此而出现了此类新建住房结构比例和套型建筑面积的宏观调控。这一调控在降低单套住宅面积的基础上降低了单套售价，单套面积降低意味着新建房地产项目将主要面向中端客群，同时新建项目的品质也将由高端产品向中、低端产品过度，从而控制住宅项目销售单价的逐步上扬，也暂缓了住房问题的日益激化。
其次，我们从地产开发企业的角度来看,目前主要持有两种观点，正如北京市华远集团总裁任志强说：“规定占总面积比70%的住房为90平方米以下户型，没有任何道理，这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而限制了二手房市场。有人说建70%的90平方米的房子是因为我们的资源有限，这是削足适履。地产经营原则是按照市场的不同需求提供不同的房子，政府要求所有人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，或者说人们没有了对生活对自由的选择权。”有类似任总意见的房地产开发企业也不在少数。反之万科董事长王石在接受《第一财经日报》专访时表示：“面对此类的宏观调控，万科早有技术准备，有某些方面的标准化，很快就推出来，政策出来后，因为其他发展商没有充足的准备都不再投标，万科则以底价拿到五块地，而且这些地都是我们过去很难拿到的，我们很开心。” 王石认为万科已经用技术手段部分解决了政策问题。“我们绝对不是说对‘90/70’政策一点困惑都没有。但是我们不是研究怎么打政策的擦边球，而是研究怎样将政策层面的问题技术化地把它解决。” 万科所研究的，一是大面积中、低端住宅，二是大学生、蓝领公寓，即所谓的蚂蚁工房，再有就是老年公寓。从前这些项目被认为不适合中国国情，而现在万科认为，开发此类项目更加合适市场同时有利于提升企业核心竞争力，最终万科必将成为赢家。由此可见不同角度、不同心态下会有不同看法。当然房地产开发既然归属于企业，那么创造最大利润就是最终目标，这也是近几年全国大、中城市高档住宅较多的主要原因，很多房地产企业也借机淘到了第一桶金。但试问未来地产市场竞争中谁是赢家，关键还要看在多变的市场环境中谁能够率先迎合市场，做好充足的准备。
再次，从市场的角度看，我们尝试分析未来房地产发展走势。1998年始，国内大、中城市商品房价格逐步上扬，产生了概念性户型、概念性区域、概念性环境的新型、高品质物业住宅，使住宅形成完全商品化，如此“概念”在提升住宅品质的同时也提升了价格。价格的上涨刺激百姓买房的紧迫感和经营性的投资共同形成了市场的扩张。扩张的市场又在促使产品价格的提升。如此循环至今使我们常听到：※※小区5000元/平方米起价，开盘一个月后，仅剩四套145平方米住宅；※※小区6500元/平方米起价，开盘二个月后仅剩六套180平方米……。我们得到的结论是：在当今商品房单价的门槛内，在房产销售的光芒业绩下，高端房产市场已存在不同程度的缩减。我们身边的“有钱人”已经拥有了几套居所，体现出高档住宅购买力的初步饱和迹象，被购商品房空置率已经说明了这一问题。那么我们能否预言70%、90平方米的政策会引领房地产开发企业开辟一个崭新的利润空间呢？ |
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